[부동산 이야기] 프로베이트 세일

주택 소유주가 유언 없이 사망했을 때 재산분배는 어떻게 해야 하나? 상을 당한 유족들이 당황하는 문제 중 하나가 남겨진 재산의 처리이다. 상속을 받는 직계가족에게 바로 유산이 상속되지 않고, 상속과정에 법원이 깊게 관여하게 되는 것이 프로베이트(probate), 즉 법정관리이다. 특히 유언장이 없을 때 법원은 고인의 재산을 일련의 절차를 거친 다음에 피상속인에게 상속되도록 한다.   그리고 프로베이트에 가게 되면 아무리 급해도 법정 절차가 완결될 때까지는 재산의 처리나 매매에 법정의 허가가 필요하다. 물론 주마다 유산상속 절차가 조금씩 다르지만. 가주에서는 재산 합계가 15만 달러 이상이면 유산을 검증하기 위해 법정관리(probate court)를 거쳐야 한다. 그리고 2만 달러 이상의 모든 부동산이 모두 해당한다. 또한 이 프로베이트의 큰 문제점은 시간이 오래 걸리지만, 많게는 전체 자산의 10% 정도까지 되는 큰 비용이 발생한다는 것이다. 이때 발생하는 비용이 프로베이트의 과정 중에 지급되어야 상속이 끝나기 때문에 상속인이 지불할 능력이 안 되는 경우와 재산분할을 위해 부동산을 처분해야 할 때 이것을 보통 프로베이트 세일이라고 한다.   프로베이트 세일은 두 가지가 있다. 우선 법정 확인(court confirmation)이 필요한 경우와 간단히 법정의 확인 없이 부동산의 매매를 진행할 수 있는 방법도 있다. 법원의 확인이 필요 없는 경우에는 일반 매매와 같은 방법으로 구매자로부터 오퍼를 받아 진행하는 방식이다. 부동산 판매에 선정된 리스팅 에이전트가 미리 정해진 날짜까지 바이어의 오퍼를 받은 다음 이것을 법정 대리인에게 넘겨 바이어를 선정하는 방식인데 대부분의 경우 법원에서 지정한 법정 대리인은 가장 높은 가격을 제시한 바이어를 선택한다.   법원의 확인이 필요한 경우에는 과정이 조금 더 복잡해진다. 우선 바이어의 오퍼를 접수한 법정대리인이 미리 지정한 날짜에 법정에서 경매를 진행하는 방식이다. 만약 경매가 진행되는 당일 다른 바이어가 오퍼보다 더 높은 금액을 제시하면 해당 주택은 그 바이어한테 넘어간다. 이 경우엔 판매에 시일도 많이 소요되지만, 경쟁심리 때문에 적절한 가격보다 더 비싼 값에 매매될 수도 있다. 프로베이트 세일로 나온 집은 낮은 리스팅 가격이 매력적이긴 하나, 대부분 처음보다 비싼 가격에 매매되고, 집이 낡아 수리할 곳이 많은 편이니 구매 후 수리비를 염두에 두어야 한다.   이런 프로베이트를 피하려면 배우자가 상속을 받을 때는 유산 액수에 상관없이 배우자 상속 청구 방법을 사용해야 한다. 부동산이 배우자 공동 재산으로 되어 있으면 사망 후 40일 이후에 배우자에게 상속된다.   다른 방법은 리빙 트러스트를 작성하는 것이다. 재산을 모두 리빙 트러스트 명의로 해 놓으면 프로베이트를 피할 수 있다. 리빙 트러스트 계좌의 모든 재산은 사망 후 보통 한 달 이내에 정리가 된다. 프로베이트 과정에서 고인의 재산, 채무와 함께 상속내용이 낱낱이 공개되는 문제도 방지할 수 있어 많이 쓰이고 있다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 프로베이트 세일 프로베이트 세일 프로베이트 과정 유산상속 절차